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零售商扎堆轉型購物中心 數量過剩泡沫化隱憂

發布時間:2021-05-24 08:26:29??發布者:品邦廣告??閱讀:76

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    在關店潮持續沖擊傳統零售業的同時,越來越多的零售巨頭開始加大對購物中心的投資。   8月8日,沃爾瑪宣布成立新的地產團隊以加大商業綜合體的發展力度;9月2日,物美相關負責人表示,物美地下購物中心將于2015年內對外開業;9月10日,步步高集團宣布成立商業綜合體品牌“步步高新天地”,旗下第一個商業綜合體梅溪新天地項目已進入招商階段。   從外資巨頭到本土大鱷,為什么越來越多的實體零售商開始發力購物中心?在行業寒冬的背景下,資本的“過量”投入又是否會帶來新的泡沫化危機?   集體轉向購物中心 傳統零售業已經走到調整的分岔路口,諸多業內人士都表示未來傳統零售業將出現兩極分化的現象:要么做小,要么做大。   “一 些貼近社區、面積相對較小、重點解決消費者一日三餐的社區商業和便利店業態在未來相對日子好過一點;此外,體量較大,集合購物、娛樂等多種功能的購物中心 由于具有較強集客能力,在未來有較好的發展潛力。相比之下,傳統的大賣場和百貨業態則表現明顯的業績下滑,近期頻頻關閉門店的也是以后者居多?!鄙虾I幸?咨詢公司總經理胡春才表示。   零售巨頭頻頻發力的購物中心也稱之為商業綜合體,是集合購物、娛樂、休閑等多種功能于一體的 商業形態。與傳統超市、百貨相比,除了巨大的體量之外,購物中心的一大主要特色是其購物功能縮小到很少的比例,而娛樂、休閑等體驗性服務功能占據了大量經 營面積——在消費習慣發生巨大變遷的當下,購物中心正好滿足消費者“一站式”的需求。   “商業綜合體以其應有盡有的豐富業態自成商圈,讓顧客 在綜合體內即可滿足各種各樣的消費需求、甚至社交需求,幾乎可以將人除了家庭和工作、旅游需求之外的各種活動一網打盡,這也正是萬達廣場所倡導的‘一個萬 達廣場,一座城市中心’。這樣一來,商業綜合體搶奪和分流了傳統商圈的人流,最終趨勢將是在社區商業之外,商業綜合體將成為商業業態的主流?!贝笾腥A購物 中心聯盟主席助理柏文喜表示,這一趨勢已經被歐美的商業發展實踐所證明:在美國除了都市區傳統商圈以外已經沒有獨立生存的百貨店了。   在體驗經濟時代,加大購物之外的娛樂休閑消費成為商業綜合體吸引客流的一大利器。據步步高董事長王填介紹,步步高梅溪新天地項目整個商業面積70萬平方米,其中購物部分面積僅占到20%。   一位購物中心運營商也表示:現在新開業的購物中心,已經不再強調如何讓你“買”,而是改為如何引導你來“玩”。   另 一方面,加大體驗項目的比例,為實體零售商對抗電商提供了一道屏障。戴德梁行的數據顯示,廣州主要購物中心為提高零售業士氣和抗衡電商行業快速發展帶來的 沖擊,繼續實行前幾個季度的業態調整戰略,大幅上調休閑娛樂和餐飲等體驗式業態的比例,部分商場將其餐飲娛樂功能的比例由原來的50%上調至60%。   由于增加體驗、娛樂的項目從而更加具有集客功能,這使得實體零售商由原來單純的商品買賣轉型為整合各種商業資源的商業服務運營商。在盈利模式上,發展商業綜合體使得零售商盈利渠道更加多元化,抵抗風險的能力也越來越強。   一 些中小零售商已經嘗試到了利用商業綜合體整合商品資源的“甜頭”。樂城超市總經理王衛表示,樂城超市在經營時,往往將物業分割出相當一部分區域 用于經營兒童游樂場、餐飲、園藝等業態。由于超市本身具有集客作用,因而分割出來的區域往往能租到很高價格,甚至攤銷了整個物業的租金,從而使得超市實現 “零租金”經營。  
    泡沫化隱憂 在傳統零售業態凋敝的情況下,調整轉型已經迫在眉睫。 目 前路徑可歸結為三種:其一是探索電商模式、利用大數據和云計算等新技術實現線上線下的“虛實結合”,這一類企業的代表為蘇寧云商、萬達、銀泰等;其二是進 行業態創新,在門店內部挖掘潛力,這一類企業的代表是五星電器、樂城超市等;其三是進軍商業綜合體,利用自身的零售經驗整合商品、服務等商業資源。   對于前兩種轉型模式而言,尚沒有成功先例,尤其是電商領域的探索至今依然還在大量“砸錢”。相比之下,發力購物中心更為可行。   而 在柏文喜看來,這也是傳統零售商唯一的選擇?!吧虡I人流紛紛進入商業綜合體,傳統通路人流流失是必然的;另一方面,傳統通路的招商難度也隨著競爭加劇而增 大,在如此雙重市場‘推力’的共同作用下,進入商業綜合體往往是傳統零售商的唯一選擇,無論被動還是主動,如果它還有求生的本能的話?!?  購 物中心也由此成為傳統零售商無從選擇的“獨木橋”,除此之外,蜂擁而至的還有跨界資本,據了解,目前在商業綜合體領域跑馬圈地的企業大致分為兩類:一種是 自己經營商業,并且以商業為主要盈利目標,進軍商業地產是為了獲得更加低成本的物業租金;另一種是沒有商業根基,從其他行業或者住宅地產轉型到商業地產, 將商業作為圈地噱頭而實質依靠土地升值來獲得利潤的企業。   在這種情況下,購物中心未免過于“熱鬧”了。事實上,在過去幾年,商業綜合體泡沫 化一直被視為一枚定時炸彈。中國連鎖經營協會會長郭戈平表示,預計中國購物中心在2015年將達到4000家。這也就意味著,按照中國323個地級市計 算,平均每個地級市將出現12家以上購物中心,已經嚴重超出城市商業的支撐容量。   這種情況已經在一些城市顯露端倪,河南金好來超市董事長吳 金宏說,鞏義市在建的購物中心有四座,面積均在10萬平方米以上,再加上原有的50多萬平方米商業綜合體,鞏義市購物中心面積將達到100萬平方 米,再加上其他一些臨街商鋪面積,鞏義市人均商業面積將超過兩平方米?!斑@是一個可怕的數字?!?  由于數量過剩而引發的“不適”亦有所顯現, 目前商業綜合體正面臨“有效供應不足,無效供應過?!钡氖Ш鈫栴}。這表現在一方面,購物中心不斷入市,總量過剩,一些新誕生的購物中心面臨招商難題;而另 一方面,核心商圈的商業物業卻供不應求,租金高居不下,甚至如星巴克這樣的優秀連鎖企業都難以承受。   實體零售商發力購物中心無疑將加劇這種泡沫化的趨向,業內人士指出,轉型商業綜合體,開發、設計、招商以及運營能力都會遇到很大的挑戰,而且,巨大的資本投入對利潤微薄的實體零售商同樣是一大考驗。 

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